15. Особенности реализации инвестиционного проекта иностранным инвестором.

15.1. Общие положения

Иностранный инвестор при реализации инвестиционного проекта на территории Российской Федерации может выступать (отдельно или в каком-либо сочетании) в качестве

- инвестора;

- девелопера;

- заказчика;

- застройщика;

- проектировщика;

- генподрядчика,

или уполномочить выступить в этом качестве другое лицо.

15.2. Нормативно-правовые документы, регламентирующие деятельность иностранных инвесторов

Деятельность иностранных инвесторов при реализации инвестиционных строительных проектов на территории Российской Федерации регламентируется ниже приведенными нормативно-правовыми документами:

1. Федеральный закон от 09.07.1999 № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации».

2. Федеральный закон от 29.04.2008 № 57-ФЗ «О порядке осуществления иностранных инвестиций в хозяйственные общества, имеющие стратегическое значение для обороноспособности страны и безопасности государства».

3. Федеральный закон от 19.07.1998 г. № 114-ФЗ «О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными государствами».

4. Приказ Федеральной антимонопольной службы России от 23.03.2011 № 201 «Об утверждении формы хозяйственного общества, имеющего стратегическое значение, представляемого иностранным инвестором».

5. Постановление Правительства РФ от 06.07.2008 г. № 510 «О правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации».

6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 20.12.2004 г. № 190-ФЗ

7. Постановление Правительства РФ от 29.12.2005 г. № 840 «О форме Градостроительного плана земельного участка».

8. Постановление Правительства РФ от 15.02.2011 г. № 77 «О порядке подготовки документации по планировке территории, осуществляемой по решению уполномоченного федерального органа исполнительной власти».

9. Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации м требованиях к их содержанию».

10. Постановление Правительства РФ от 05.03.2007 г. № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий».

11. Постановление Правительства РФ от 18.05.2009 г. № 427 «О порядке проведения проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета».

12. Указ Президента Российской Федерации от 23.06.2010 г. № 780 «Вопросы Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору».

13. Постановление Правительства Российской Федерации от 12.08.2008 г. № 590 "О порядке проведения проверки инвестиционных проектов на предмет эффективности использования средств федерального бюджета, направляемых на капитальные вложения".

14. Постановление Правительства Российской Федерации от 10.03.2000 г. № 221 «Об утверждении Правил выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения».

15. Постановление Правительства Российской Федерации от 23.05.2009 г. № 441 «О Федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на выдачу разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства».

16. Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. № 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства».

 

15.3. Последовательность  процедур и действий иностранного инвестора.

 

Для реализации строительного проекта на территории Российской Федерации иностранный инвестор должен выполнить ряд последовательных процедур и действий. Набор и последовательность этих действий определяются установленными в инвестиционно - строительной сфере Российской Федерации формами обязательной оценки соответствия, государственного надзора и контроля, и зависят от вида и степени важности создаваемого объекта, его стоимости и участия государства в его финансировании.

Последовательность действий иностранного инвестора следующая:

- получение разрешения на размещение объекта (включая правоустанавливающий документ на земельный участок);

- согласование сделки (для объектов стратегического значения);

- получение исходно-разрешительной документации на строительство;

- получение разрешения на производство строительно-монтажных работ;

- прохождение государственной экспертизы проектной документации и инженерных изысканий;

- прохождение экспертизы сметной части проекта (при необходимости);

- прохождение специальной экологической экспертизы (при необходимости);

- проверка экономической эффективности проекта (при необходимости);

- получение разрешения на строительство;

- получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В случае намерения иностранного инвестора самостоятельно осуществлять функции генерального подрядчика, проектировщика или изыскательной организации он должен обладать соответствующим допуском на этот вид работ, и соответственно, являться членом одной из саморегулируемых организаций (СРО), действующих в этой сфере на территории Российской Федерации.

 

15.3.1. Требования при создании объекта стратегического назначения

Если иностранный инвестор создает объект или участвует в создании объекта стратегического назначения или намерен использовать участки недр федерального назначения, он обязан согласовать сделку в уполномоченном федеральном органе исполнительной власти – Федеральной антимонопольной службе (ФАС) в соответствии с Федеральным законом от 29.04.2008 г. № 57-ФЗ «О порядке осуществления иностранных инвестиций в хозяйственные общества, имеющие стратегическое значение для обороноспособности страны и безопасности государства».

Согласование сделки не требуется в случае осуществления иностранных инвестиций, урегулированных другими федеральными законами или ратифицированных в установленном порядке международными договорами, участником которых является Российская Федерация. При осуществлении иностранных инвестиций в области военно-технического сотрудничества процедуры регулируются в соответствии с Федеральным законом от 19.07.1998 г. № 114-ФЗ «О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными государствами».

Для согласования сделки иностранный инвестор подает в ФАС ходатайство о предварительном согласовании сделки, которое включает документы:

1) заявление о предварительном согласовании сделки, содержащее:

- предложение о сроках действия решения о предварительном согласовании сделки (в произвольной форме с указанием количества голосов, приходящихся на голосующие акции (доли), право распоряжения, которыми намеревается приобрести заявитель);

2) документ, подтверждающий государственную регистрацию заявителя (факт его создания) в соответствии с законодательством соответствующего государства;

3) документ, удостоверяющий личность заявителя - физического лица;

4) документ, подтверждающий факт учреждения заявителя - иностранной организации, не являющейся юридическим лицом, в соответствии с законодательством государства, в котором она учреждена;

5) учредительные документы заявителя - юридического лица;

6) проект договора или иного соглашения, раскрывающий содержание сделки;

7) документ, который содержит сведения об основных видах деятельности заявителя;

8) документ, содержащий сведения о составе группы лиц, в которую входит заявитель, а также сведения о его участии в соглашении или об осуществлении им согласованных действий, которые могут оказать существенное влияние на деятельность хозяйственного общества;

9) документ, содержащий сведения о лице, осуществляющем контроль над заявителем, и о признаках нахождения заявителя под контролем;

10) проект бизнес-плана хозяйственного общества в форме, утвержденной Приказом ФАС России от 23.03.2011 № 201;

11) документ, содержащий сведения об акциях (долях), составляющих уставный капитал хозяйственного общества, имеющего стратегическое значение, и принадлежащих заявителю, а также о других обстоятельствах, существующих на дату подачи ходатайства и влекущих за собой в случае совершения сделки в соответствии с настоящим Федеральным законом установление контроля иностранного инвестора или группы лиц над хозяйственным обществом, имеющим стратегическое значение.

После получения ходатайства ФАС:

- регистрирует ходатайство;

- проверяет наличие в составе ходатайства требуемых документов (при непредставлении заявителем недостающих документов в месячный срок со дня направления запроса ФАС возвращает заявителю ходатайство без рассмотрения);

- определяет факт установления заявителем контроля над хозяйственным обществом, имеющим стратегическое значение.

- направляет запросы в Федеральную службу безопасности (ФСБ) и Межведомственную комиссию по защите государственной тайны для получения заключений.

После получения заключений ФАС направляет указанные заключения, ходатайство и полученные в результате проведения проверок материалы в Комиссию по контролю за осуществлением иностранных инвестиций, которая в соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.07.2008 г. № 510 «О правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации» в срок не более 30 дней принимает решение о предварительном согласовании сделки или о согласовании установления контроля.

 

15.3.2. Получение исходно-разрешительной документации на строительство

 

Исходно-разрешительная документация (ИРД) это комплект документации, который должен быть оформлен для целей созданий проектной документации, ее экспертизы и получения разрешения на строительства в соответствии с положениями статей 44-51 Градостроительного кодекса РФ.

В состав ИРД входят:

- распорядительные документы, постановления и распоряжения органов исполнительной власти;

- технические условия;

- разрешения;

- материалы инженерных изысканий

- свидетельство СРО о допуске к работам организации, выполнившей инженерные изыскания;

- согласования и утверждения;

- документы, выданные уполномоченными государственными органами и специализированными организациями для подготовки, согласования проектной документации и строительства.

Получение всего пакета ИРД проводится иностранным инвестором или застройщиком, имеющим право на земельный участок. Допускается также получение вышеуказанной документации техническим заказчиком, который работает в интересах иностранного инвестора-застройщика и выступает от его имени.

ИРД разрабатывается на основании утвержденного или согласованного проекта планировки территории (ППТ).

Изготовление ИРД на строительство объекта недвижимости возможно только при наличии оформленного договора аренды участка или свидетельства на право собственности этим земельным участком.

 

15.3.3. Прохождение государственной экспертизы проектной документации и инженерных изысканий

 

Иностранный инвестор разрабатывает самостоятельно (или поручает разработать) проектную документацию. Для прохождения экспертизы проектной документации она должна быть разработана только той организацией, которая является членом проектной саморегулируемой организации (СРО) и имеет допуск на проектные работы.

Проектная документация должна быть разработана в соответствии с требованиями безопасности технических регламентов и обеспечивающих их нормативных документов обязательного применения. В том случае, если конструктивные и объемно-планировочные решения проекта не укладываются в рамки этих документов, иностранный инвестор или проектировщик может разработать специальные технические условия (СТУ) к проекту, которые необходимо согласовать в Министерстве регионального развития РФ.

После получения ИРД и разработки проектной документации иностранный инвестор (заказчик) направляет с сопроводительным письмом проектную документацию и результаты инженерных изысканий на экспертизу в экспертные органы Российской Федерации с просьбой провести государственную экспертизу проектной документации с гарантией оплаты.

Проектная документация на государственную экспертизу представляется на русском языке (в переводе на русский язык).

Если проектная документация разработана по европейским или иным иностранным нормам и правилам, требуется проведение адаптации проекта. Для адаптации иностранного проекта к нормам и правилам Российской Федерации иностранный инвестор привлекает любую проектную организацию, которая входит в состав саморегулируемой организации Национального объединения проектировщиков и имеет соответствующий допуск на выполнение соответствующих проектных работ.

Положительное заключение государственной экспертизы по проектной документации и инженерным изысканиям является обязательным документом, требуемым для получения разрешения на строительство.

 

15.3.4. Прохождение  экспертизы сметной части проекта.

 

Если финансирование объекта планируется осуществлять также с участием средств бюджетов Российской Федерации, помимо экспертизы проектной документации проводится государственная экспертиза (проверка) сметной стоимости объектов капитального строительства.

Экспертизу сметной части проекта осуществляет ФГУ «Главгосэкспертиза России». По результатам экспертизы сметной части проекта выдается заключение, которое является обязательным документом не только для получения разрешения на строительство объектов с финансовым участием государства, но и является условием обеспечения финансирования органами Федерального казначейства России.

 

15.3.5. Прохождение экологической экспертизы проекта.

 

Для документации по отдельным объектам проводится специальная экологическая экспертиза (помимо экологической экспертизы в рамках экспертизы проектной документации). Такая экспертиза проводится по:

- объектам, осуществляемым на землях особо охраняемых природных территорий федерального значения;

- объектам, связанным с размещением и обезвреживанием отходов

- разведке и добыче минеральных ресурсов континентального шельфа;

- рыболовству, созданию, эксплуатации, использованию искусственных островов, установок, сооружений, прокладке подводных кабелей, трубопроводов, проведению буровых работ, захоронению отходов и других материалов на континентальном шельфе и в исключительной экономической зоне.

Предметом экологической экспертизы является установление соответствия документации экологическим требованиям технических регламентов и законодательства Российской Федерации в области охраны окружающей среды.

 

15.3.6. Проверка экономической эффективности проекта.

 

Для инвестиционных проектов с участием Российской Федерации, финансируемых частично за счет средств федерального бюджета, сметная стоимость которых превышает 8 млрд. рублей или около 285 млн.долл.США (по курсу 28 руб./$) проводится проверка на предмет эффективности использования средств федерального бюджета, направляемых на капитальные вложения.

Проверка проводится с целью оценки соответствия инвестиционного проекта установленным качественным и количественным критериям и предельному (минимальному) значению интегральной оценки эффективности использования средств федерального бюджета.

В этих целях в Министерство экономического развития Российской Федерации необходимо представить следующие документы:

а) заявление на проведение проверки;

б) паспорт инвестиционного проекта (по форме Минэконразвития РФ);

в) обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, согласованное с субъектом бюджетного планирования;

г) задание на проектирование, согласованное с субъектом бюджетного планирования;

д) копии правоустанавливающих документов на земельный участок, а в случае их отсутствия - копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства;

е) копия разрешения на строительство;

ж) копия положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий;

з) копия положительного заключения о достоверности сметной стоимости инвестиционного проекта;

и) документальное подтверждение каждого участника реализации инвестиционного проекта об осуществлении софинансирования этого проекта и намечаемом размере софинансирования;

к) копия положительного заключения об эффективности использования средств бюджета субъекта Российской Федерации, если предполагается софинансирование создания таких объектов за счет средств федерального бюджета;

л) исходные данные для расчета интегральной оценки, включая количественные показатели (показатель) планируемых результатов реализации инвестиционного проекта, и расчет интегральной оценки.

 

15.3.7. Получение  разрешения на строительство.

 

После утверждения иностранным инвестором - застройщиком (заказчиком) проектной документации он обращается с заявлением о выдаче разрешения на строительство (или специального разрешения на строительство объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения) в уполномоченный орган в зависимости от категории и принадлежности земель и в соответствии с их компетенцией.

Уполномоченными органами на выдачу разрешений являются:

- Министерство регионального развития РФ;

- органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

- органы местного самоуправления;

- Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом».

 

Министерства регионального развития РФ выдает разрешения на строительство для следующих объектов капитального строительства:

- объектов, осуществляемых на территориях двух и более субъектов Российской Федерации;

- посольств, консульств и представительств Российской Федерации за рубежом;

- объектов в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации;

- объектов обороны и безопасности, иных объектов, сведения о которых составляют государственную тайну;

- автомобильных дорог федерального значения;

- объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) федерального значения,

- особо опасных, технически сложных и уникальных объектов.

 

Иностранная инвестиционно - строительная компания предоставляет в уполномоченный на выдачу разрешений орган следующие документы:

1) заявление от правообладателей земельным участком о разрешении на строительство объекта; копии учредительных документов и свидетельства соответствующего допуска СРО на выполнение работ; доверенность с копией паспорта;

2) копии правоустанавливающих документов на земельный участок;

3) градостроительный план земельного участка;

4) материалы, содержащиеся в проектной документации:

-пояснительная записка;

-генеральный план, в который должны входить:

-схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

-схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

-сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

-разбивочный план;

-план благоустройства;

-план организации рельефа;

-схемы, отображающие архитектурные решения (паспорт цветового решения);

-проект организации строительства объекта капитального строительства;

-проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости выполнения таких работ);

5) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных ст. 49 Градостроительного Кодекса РФ);

6) положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, на землях особо охраняемых природных территорий, а также проектной документации объектов, связанных с размещением и обезвреживанием отходов I-V класса опасности (часть 6 ст. 49 Градостроительного Кодекса РФ);

7) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со ст. 40 Градостроительного Кодекса РФ);

8) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.

Отказ в выдаче разрешения может быть обоснован только отсутствием требуемых документов или несоответствием представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен иностранным инвестором - застройщиком (заказчиком) в суде.

 

15.3.8. Получение  разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

 

Для ввода законченного строительством объекта капитального строительства в эксплуатацию иностранный инвестор (застройщик) обращается в выдавший разрешение на строительство уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

К заявлению на выдачу должны быть приложены следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок (копия);

2) градостроительный план земельного участка (копия),

3) кадастровый паспорт (план) (копия);

4) разрешение на строительство (копия);

5) акт приемки объекта капитального строительства;

6) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов. Подписывается лицом, осуществляющим строительство;

7) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (далее – Декларация о соответствии проектной документации). Подписывется лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора;

8) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию систем и сетей инженерно-технического обеспечения:

- теплоснабжение (отопление и горячее водоснабжение);

- электроснабжение;

- газоснабжение;

- водоснабжение;

- канализование;

- отвод ливневых стоков;

- телефон;

- телевидение;

- лифт;

9) схему, отображающую расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, подписанную лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

10) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации;

11) заключение государственного экологического контроля в отношении объектов, строительство, реконструкция, капитальный ремонт которых осуществляются в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, на землях особо охраняемых природных территорий.

Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан:

- обеспечить проверку наличия и правильности оформления поданных документов;

- провести осмотр объекта капитального строительства;

- выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

В ходе осмотра объекта капитального строительства осуществляется проверка соответствия такого объекта требованиям, установленным в разрешении на строительство, градостроительном плане земельного участка, а также требованиям проектной документации.

В случае, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор, осмотр такого объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится.